近年来，随着人口老龄化趋势不断加速，积极发展银发经济已成为社会的迫切需求，其中康养市场刚性需求尤为突出。随着房地产市场“黄金时代”的终结，很多房地产企业转型入局康养行业，但历经十余年发展期，康养地产的市场容量远低于预期，发展持续走向低迷。目前，我国的房地产市场已从增量时代转入存量时代，许多康养地产企业已陷入经营困局，该如何破局？为此，我们专访了我国医康养事业学术专家、中国康养理论建设第一人张建军，请他结合自身理论研究与行业实践对康养地产（康养住宅）当前发展状况进行分析，就银龄时代康养地产（康养住宅）如何转型突围以及医养结合理论，如何清晰划分出独立的养、独立的医与医养结合的应用场景给出建议。
中国房地产的市场化二十余年来，已跨越了“满足人们的基本居住需求”“满足人们的多样化活动和功能的需求”这两个阶段，进入了第三个发展时期——“满足个性化的品质生活的健康生活方面的需求”阶段。正是在这一背景下，我国的许多房地产企业特别是行业龙头，在地产市场红利期结束前，就纷纷携重金进军康养市场，开启了“康养+地产”的发展模式。但如今从整体市场环境来看，康养行业依旧是一片蓝海，而康养地产却基本都是“惨淡经营”。为何会出现这么“扭曲”的现象？这些康养地产企业又该如何转型突围？
当前康养地产现状：有“地产”，无“康养”
康养事业，包括养老、养生、医疗、文化、体育、旅游等诸多业态，是现代服务业的重要组成部分，也是一二三产业融合发展的新业态。康养事业涉及领域广，链条长，空间布局上体现地域性和多维度复合，是一种立体、全方位的全民全生命周期的服务模式，能够不断满足人民日益增长的多层次、个性化健康服务需求，对建设现代化经济体系、完善共建共治共享的社会治理制度、打造共建共治共享的社会治理格局具有重要意义。
虽然我国的康养地产已发展十余年了，但无论是业界还是学术界等都没有对“康养地产”有明确的界定，从各个房企的实践来看，目前我国的康养地产主要有这几种模式：一种是以度假养生为核心服务的文旅模式，一种是以健康养老为核心服务的老年社区模式，还有以医疗健康为核心服务的健康社区模式……
张建军认为，“康养地产”这个概念出现是由于我国老龄化程度持续加深，占主导的居家养老模式驱动住宅、小区乃至社区的生活场景打造朝着适老化、为老化方向转变。他指出，“康养地产”应具备两大特征：一是建筑应符合老年人居住需求，特别是行为不便的老人；从居住的大环境来看，医院、银行、公园等公共基础设施和生活配套设施要齐全且全部适老化。二是具备完善优质的医疗、健康养老服务体系，其中医疗服务体系是指应具备适当的医院、社区医疗单位，能够为老人提供方便在地的就近健康管理和常见病的就近防治；康养服务体系是指医疗体系之外的生活、精神服务，如日常的生活服务体系；养老服务体系则是康养体系中的为老服务部分，包括生活照料、精神慰藉等为老服务。
张建军还特别指出，虽然“康养地产”的打造是为了积极应对老龄化，但从全生命周期健康管理角度来看，它同样适合其他年龄群体的健康需求和生活需求。
“康养地产”虽然切中了我国现阶段的养老刚性需求，但为什么一直没有发展起来呢？
康养地产转型方向：盘活存量，品质康养
康养地产（康养住宅）如何才能“叫好又叫座”？张建军认为，关键在于要“盘活存量，强优服务”。
张建军提出，随着社会老龄化的加重，社区居民中的老年人比例大幅度增加，为了适应社会的这种变化，势必带来住宅内和社区环境向满足老年人的需求方向改变，于是以康养地产这个名词应运而生。
康养地产实际上包含两方面的内容，一个是硬件建筑建设，一个是服务体系打造。服务体系打造主要是有医疗体系，属于卫健委管理的服务归纳到医疗服务体系。另外一个体系是养的服务体系，包括生理、心理和社会三层面。康是指社区居民的健康，健康的康，而不是康复动作和康复措施的康，因为有些康复措施需要卫健委批准，包含在医疗服务体系内；不需要卫健委批准的康复措施则属于养的服务体系里面。社区建设适老化，加上打造好适当的医疗体系和服务体系，自然就为包括老年人在内的所有居民的健康提供了保障和服务，这种状态应该是理想化的康养地产。
随着房地产市场从拿地盖楼、新房交易为主向存量开发为主转型，中国地产进入高存量时代已是行业的共识，如何激活存量高质量发展？张建军建议，在短期政策和资金方面承压的情况下，不宜再重投入投建大规模的新项目，而应抓住疫情后康养社区、机构、旅居基地逐渐回暖的发展契机，优先盘活城市商业物业重的存量资产或者参与到城市更新项目中，利用闲置物业、厂房、楼堂馆所、酒店、学校，挖掘康养的新业态、新机会。
当前我国的房地产市场要秉持长期主义，通过产业的植入去持有运营资产，产生增值性的收入，进而还能够带动资产的升值。目前，植入的最佳选择自然是康养事业。随着60后步入老年阶段，基础居住需求被满足后，健康和休闲需求激增，深挖该年龄段人群的需求，会发现其对“生病、衰老、孤独”有恐惧感，对健康、养老、社交有迫切需求，因此康养地产的开发运营思维必须由“即销卖房子”转变为“持有卖服务”，精耕细作打造“品质康养”。
据张建军观察分析，其普遍主要原因是“房地产商没有转变以往普通住宅的开发理念，‘康养’并没有真正融入其中”。康养地产是高成本投入型物业和长期持有型物业，对资金的占用周期长，不容易短期达到营收平衡，对企业的资金实力和融资能力要求更高，而房地产传统的游戏规则是高杠杆、快周转和金融化，因此形成了一个发展堵点——未形成长周期、低成本的资金闭环模式。此外，康养行业的本质是服务，而许多康养地产企业在住宅开发时依旧坚持原有的“产品+配套服务+地段”思维，往往忽视“人护比、配套比、人性关怀”等影响项目成败的关键细节。康养地产的基础驱动是医疗资源配套和专业康养服务，因此开发企业需要有医疗健康行业资源的整合能力，但大部分开发企业都没有积累出这样的专业资源，也很难短时间内整合到。
现阶段，康养地产行业缺的不是资产，而是好的产品和服务。康养行业是基于良好的生态、完善的医疗，以健康和养老为主要内容产业发展形态，所以康养地产行业要突破眼前困局，必须围绕着这个根本属性。
康养地产内容核心：服务质量，健康管理
张建军提出，传统房地产企业像康养业转型有其特有的惯性和优势，它的优势在于硬件建设和现有的物业设施。而我们知道康养服务业必须有硬件作为依托。建筑业惯性思维是房地产企业必须克服挑战，能盖好房子，不一定能够提供好服务，由建筑行业的资金、设计、施工、材料等资源整合者转变为服务为主的人力资源密集型企业过程中必然存在重重困难，包括对行业运营规律的认识问题，需要充分认识到“康养事业的本质是服务”，与之相关的服务都属于大健康的范畴之内，即前面所提到的“医”和“养”的两个服务体系建设。
践行“大健康”理念助力康养地产，全方位全周期保障人民健康和老年群体健康，从宏观角度来看，包括医和养两个大的方面；从广泛的微观健康影响因素入手，从健康服务、健康保障、健康生活、健康环境、健康支撑、组织实施等方面构建健康事业和产业整体框架，保障建立起完善的工作体系。在健康政策方面，政府职能部门要把人民健康放在优先发展的战略地位，将大健康政策落实到地方公共卫生和健康教育服务中，增强“健康意识”。在健康科普方面，以推行健康文明生活方式为切入点，全力提升公众健康水平。广泛倡导“每个人是自己健康第一责任人”的理念，不断培养国民的健康意识，普及健康知识、康养服务，强化慢病筛查、慢病管理、慢病干预和康复理疗及中医技术使用技能，使民众养成健康的生活习惯。在健康管理方面：由康养传统的刚需服务“保康复、保疾病”转向健康管理的“早筛查、早干预、保健康”，以发展康养细分领域为着力点，构建“科普—筛查—预防—干预—管理”为主的康养健康格局。鼓励支持从全人群、全方位、全生命周期着手，通过预防、干预、治疗实现慢病康复、健康管理等环节的紧密衔接，为亚健康群体提供健康保障服务；为活力老年人提供精细化、多样化、多层次的健康服务内涵；为慢病管理老年群体提供预防和干预治疗方案；为失能失智群体提供周期性解决方案。
张建军认为，健康管理作为终生事业，在康养场景实施中通过“筛查-评估-干预（养的调理或医的干预）-再评估-再干预”的循环，档案纪录全过程，伴随居民的一生，做居民健康的“保护神”。
赋能地产，运营健康新生活
伴随着中国进入深度老龄化社会，加之健康问题日益受到关注，大健康产品和服务日益成为地产企业打造差异化竞争力的方向。
媒体通过考察调研认为，以居家和社区高品质生活为目标，通过适老化居住空间打造、智能穿戴和家居设备的使用，解决居家养老安全问题，是安全社区的核心基础要件，也是高龄化社会的必然趋势。其次，通过健康管理、运动健身、膳食、亚健康调理等服务提供，实现健康改善、疾病预防，让社区成为真正意义上的健康社区，降低亚健康和疾病带来的生活品质和生命质量降低，帮助人们追求“无疾而终”的理想，应该成为康养型住宅社区的未来目标。如此也可以获得市场认可和销售溢价。
康养地产转型的目标是努力打造全龄康养中老年社区，不断探索康养产品体系，持续探索、尝试“康养+地产”的新商业模式和复合发展能力，在未来的房地产市场竞争中至关重要。在品牌建设方面，以打造百年建筑，做康养宜居的幸福生活为愿景；在服务模式方面，打造一套养老服务和医疗服务相配套的健康管理和生活方式干预体系，在自助、无创、有效的亚健康调理模式下，实现业主健康改善，形成高频互动场景，是增加新开发社区黏性的一条新路，以获得“康养+地产”的最优投资和运营性价比模型。
我们坚信，时刻秉承服务在先、诚信为本和创新驱动的核心价值观，不断丰富康养服务形式和内涵，累计客户资源和市场口碑，将康养社区健康养老服务做精做优，助力“养老”变“享老”。
远观未来，在时代的大背景下，地产企业的辉煌期已经过去了，但康养产业却正当风口。据工信部数据，预计到2030年，仅国内养老产业市场规模便会突破20万亿。目前，各地政府都在做新旧动能的转换、产业结构的优化升级、摒弃传统的土地开发模式，不再欢迎单纯的房地产开发项目，但对兼具民生属性的养老和社会化属性的品质康养特别青睐。随着需求升级及政策红利不断释放，康养地产势必成为新一轮竞争蓝海。
中国房地产的市场化二十余年来，已跨越了“满足人们的基本居住需求”“满足人们的多样化活动和功能的需求”这两个阶段，进入了第三个发展时期——“满足个性化的品质生活的健康生活方面的需求”阶段。正是在这一背景下，我国的许多房地产企业特别是行业龙头，在地产市场红利期结束前，就纷纷携重金进军康养市场，开启了“康养+地产”的发展模式。但如今从整体市场环境来看，康养行业依旧是一片蓝海，而康养地产却基本都是“惨淡经营”。为何会出现这么“扭曲”的现象？这些康养地产企业又该如何转型突围？
当前康养地产现状：有“地产”，无“康养”
康养事业，包括养老、养生、医疗、文化、体育、旅游等诸多业态，是现代服务业的重要组成部分，也是一二三产业融合发展的新业态。康养事业涉及领域广，链条长，空间布局上体现地域性和多维度复合，是一种立体、全方位的全民全生命周期的服务模式，能够不断满足人民日益增长的多层次、个性化健康服务需求，对建设现代化经济体系、完善共建共治共享的社会治理制度、打造共建共治共享的社会治理格局具有重要意义。
虽然我国的康养地产已发展十余年了，但无论是业界还是学术界等都没有对“康养地产”有明确的界定，从各个房企的实践来看，目前我国的康养地产主要有这几种模式：一种是以度假养生为核心服务的文旅模式，一种是以健康养老为核心服务的老年社区模式，还有以医疗健康为核心服务的健康社区模式……
张建军认为，“康养地产”这个概念出现是由于我国老龄化程度持续加深，占主导的居家养老模式驱动住宅、小区乃至社区的生活场景打造朝着适老化、为老化方向转变。他指出，“康养地产”应具备两大特征：一是建筑应符合老年人居住需求，特别是行为不便的老人；从居住的大环境来看，医院、银行、公园等公共基础设施和生活配套设施要齐全且全部适老化。二是具备完善优质的医疗、健康养老服务体系，其中医疗服务体系是指应具备适当的医院、社区医疗单位，能够为老人提供方便在地的就近健康管理和常见病的就近防治；康养服务体系是指医疗体系之外的生活、精神服务，如日常的生活服务体系；养老服务体系则是康养体系中的为老服务部分，包括生活照料、精神慰藉等为老服务。
张建军还特别指出，虽然“康养地产”的打造是为了积极应对老龄化，但从全生命周期健康管理角度来看，它同样适合其他年龄群体的健康需求和生活需求。
“康养地产”虽然切中了我国现阶段的养老刚性需求，但为什么一直没有发展起来呢？
康养地产转型方向：盘活存量，品质康养
康养地产（康养住宅）如何才能“叫好又叫座”？张建军认为，关键在于要“盘活存量，强优服务”。
张建军提出，随着社会老龄化的加重，社区居民中的老年人比例大幅度增加，为了适应社会的这种变化，势必带来住宅内和社区环境向满足老年人的需求方向改变，于是以康养地产这个名词应运而生。
康养地产实际上包含两方面的内容，一个是硬件建筑建设，一个是服务体系打造。服务体系打造主要是有医疗体系，属于卫健委管理的服务归纳到医疗服务体系。另外一个体系是养的服务体系，包括生理、心理和社会三层面。康是指社区居民的健康，健康的康，而不是康复动作和康复措施的康，因为有些康复措施需要卫健委批准，包含在医疗服务体系内；不需要卫健委批准的康复措施则属于养的服务体系里面。社区建设适老化，加上打造好适当的医疗体系和服务体系，自然就为包括老年人在内的所有居民的健康提供了保障和服务，这种状态应该是理想化的康养地产。
随着房地产市场从拿地盖楼、新房交易为主向存量开发为主转型，中国地产进入高存量时代已是行业的共识，如何激活存量高质量发展？张建军建议，在短期政策和资金方面承压的情况下，不宜再重投入投建大规模的新项目，而应抓住疫情后康养社区、机构、旅居基地逐渐回暖的发展契机，优先盘活城市商业物业重的存量资产或者参与到城市更新项目中，利用闲置物业、厂房、楼堂馆所、酒店、学校，挖掘康养的新业态、新机会。
当前我国的房地产市场要秉持长期主义，通过产业的植入去持有运营资产，产生增值性的收入，进而还能够带动资产的升值。目前，植入的最佳选择自然是康养事业。随着60后步入老年阶段，基础居住需求被满足后，健康和休闲需求激增，深挖该年龄段人群的需求，会发现其对“生病、衰老、孤独”有恐惧感，对健康、养老、社交有迫切需求，因此康养地产的开发运营思维必须由“即销卖房子”转变为“持有卖服务”，精耕细作打造“品质康养”。
据张建军观察分析，其普遍主要原因是“房地产商没有转变以往普通住宅的开发理念，‘康养’并没有真正融入其中”。康养地产是高成本投入型物业和长期持有型物业，对资金的占用周期长，不容易短期达到营收平衡，对企业的资金实力和融资能力要求更高，而房地产传统的游戏规则是高杠杆、快周转和金融化，因此形成了一个发展堵点——未形成长周期、低成本的资金闭环模式。此外，康养行业的本质是服务，而许多康养地产企业在住宅开发时依旧坚持原有的“产品+配套服务+地段”思维，往往忽视“人护比、配套比、人性关怀”等影响项目成败的关键细节。康养地产的基础驱动是医疗资源配套和专业康养服务，因此开发企业需要有医疗健康行业资源的整合能力，但大部分开发企业都没有积累出这样的专业资源，也很难短时间内整合到。
现阶段，康养地产行业缺的不是资产，而是好的产品和服务。康养行业是基于良好的生态、完善的医疗，以健康和养老为主要内容产业发展形态，所以康养地产行业要突破眼前困局，必须围绕着这个根本属性。
康养地产内容核心：服务质量，健康管理
张建军提出，传统房地产企业像康养业转型有其特有的惯性和优势，它的优势在于硬件建设和现有的物业设施。而我们知道康养服务业必须有硬件作为依托。建筑业惯性思维是房地产企业必须克服挑战，能盖好房子，不一定能够提供好服务，由建筑行业的资金、设计、施工、材料等资源整合者转变为服务为主的人力资源密集型企业过程中必然存在重重困难，包括对行业运营规律的认识问题，需要充分认识到“康养事业的本质是服务”，与之相关的服务都属于大健康的范畴之内，即前面所提到的“医”和“养”的两个服务体系建设。
践行“大健康”理念助力康养地产，全方位全周期保障人民健康和老年群体健康，从宏观角度来看，包括医和养两个大的方面；从广泛的微观健康影响因素入手，从健康服务、健康保障、健康生活、健康环境、健康支撑、组织实施等方面构建健康事业和产业整体框架，保障建立起完善的工作体系。在健康政策方面，政府职能部门要把人民健康放在优先发展的战略地位，将大健康政策落实到地方公共卫生和健康教育服务中，增强“健康意识”。在健康科普方面，以推行健康文明生活方式为切入点，全力提升公众健康水平。广泛倡导“每个人是自己健康第一责任人”的理念，不断培养国民的健康意识，普及健康知识、康养服务，强化慢病筛查、慢病管理、慢病干预和康复理疗及中医技术使用技能，使民众养成健康的生活习惯。在健康管理方面：由康养传统的刚需服务“保康复、保疾病”转向健康管理的“早筛查、早干预、保健康”，以发展康养细分领域为着力点，构建“科普—筛查—预防—干预—管理”为主的康养健康格局。鼓励支持从全人群、全方位、全生命周期着手，通过预防、干预、治疗实现慢病康复、健康管理等环节的紧密衔接，为亚健康群体提供健康保障服务；为活力老年人提供精细化、多样化、多层次的健康服务内涵；为慢病管理老年群体提供预防和干预治疗方案；为失能失智群体提供周期性解决方案。
张建军认为，健康管理作为终生事业，在康养场景实施中通过“筛查-评估-干预（养的调理或医的干预）-再评估-再干预”的循环，档案纪录全过程，伴随居民的一生，做居民健康的“保护神”。
赋能地产，运营健康新生活
伴随着中国进入深度老龄化社会，加之健康问题日益受到关注，大健康产品和服务日益成为地产企业打造差异化竞争力的方向。
媒体通过考察调研认为，以居家和社区高品质生活为目标，通过适老化居住空间打造、智能穿戴和家居设备的使用，解决居家养老安全问题，是安全社区的核心基础要件，也是高龄化社会的必然趋势。其次，通过健康管理、运动健身、膳食、亚健康调理等服务提供，实现健康改善、疾病预防，让社区成为真正意义上的健康社区，降低亚健康和疾病带来的生活品质和生命质量降低，帮助人们追求“无疾而终”的理想，应该成为康养型住宅社区的未来目标。如此也可以获得市场认可和销售溢价。
康养地产转型的目标是努力打造全龄康养中老年社区，不断探索康养产品体系，持续探索、尝试“康养+地产”的新商业模式和复合发展能力，在未来的房地产市场竞争中至关重要。在品牌建设方面，以打造百年建筑，做康养宜居的幸福生活为愿景；在服务模式方面，打造一套养老服务和医疗服务相配套的健康管理和生活方式干预体系，在自助、无创、有效的亚健康调理模式下，实现业主健康改善，形成高频互动场景，是增加新开发社区黏性的一条新路，以获得“康养+地产”的最优投资和运营性价比模型。
我们坚信，时刻秉承服务在先、诚信为本和创新驱动的核心价值观，不断丰富康养服务形式和内涵，累计客户资源和市场口碑，将康养社区健康养老服务做精做优，助力“养老”变“享老”。
远观未来，在时代的大背景下，地产企业的辉煌期已经过去了，但康养产业却正当风口。据工信部数据，预计到2030年，仅国内养老产业市场规模便会突破20万亿。目前，各地政府都在做新旧动能的转换、产业结构的优化升级、摒弃传统的土地开发模式，不再欢迎单纯的房地产开发项目，但对兼具民生属性的养老和社会化属性的品质康养特别青睐。随着需求升级及政策红利不断释放，康养地产势必成为新一轮竞争蓝海。
