摘要：今年上半年，广州房地产市场供求处于低位，经历了市场信心回归、购买需求释放后的调整阶段。尽管面临宏观经济复苏趋缓等挑战，刚性购买力仍然支撑着市场。在这种背景下，广州房地产市场呈现出二手房对一手房市场景气影响明显、区域成交结构转变等特点。展望下半年，经济回温的积极因素正在增加，并有望受到政策的维护。
正文：
近年来，广州房地产市场经历了一系列的变化和调整。今年上半年，广州的商品住宅新增供应减少，成交量也出现下滑。市场的调整主要集中在两个阶段。在疫情管控解除和经济复苏预期带动市场信心回归的影响下，市场得以回暖。然而，随着宏观经济复苏趋缓以及房企资产负债问题等因素的影响，市场进一步调整。当前买家对宏观经济变化更加敏感，尤其是刚需购房者。部分房企由于市场政策不明朗和盈利空间有限，采取较为保守的营销策略，导致市场供求处于相对胶着状态。
与此同时，二手房市场对一手房市场景气程度的影响也更加明显。今年一季度，由于业主选择“卖一买一”，二手房市场交易较为活跃，从而带动了一手房市场的增长。然而，二季度以后，市场交易信心减弱，更多需要周转资金的卖家选择将房源挂牌出售，使得二手房放盘量增加，议价空间扩大。
广州房地产市场的调整也造成了区域成交结构的变化。过去的三层结构（中心升、近郊稳、远郊跌）逐渐转变为两层结构（中心稳中向好、近郊+远郊寻底）。中心区的去化率保持在较高水平，其中改善型住宅和豪宅项目表现亮眼。近郊区域的市场吸引力下降，二季度的去化效率低于之前的水平。远郊区域在“让利项目”的支撑下，维持在一定水平。
从中心、近郊、远郊价格走势来看，中心区的房价出现回升，经过让价后，一些项目完成了清货任务后价格快速上涨。远郊区经过长时间调整后，库存回落，价格有企稳的势头。近郊区的部分项目加大促销力度，特价让利幅度集中在4%-6%之间。
展望下半年，尽管广州房地产市场在上半年经历了调整，但不难发现经济回温的积极因素正在增加。在经济数据中，我们可以看到政策面继续维护市场的趋势。市场的下跌更类似于市场长期向好发展过程中的波折，不同区域具有不同的特点和调整速度。远郊区域开始出现库存回落的迹象，成交规模有望逐渐增加，表现出筑底的迹象。
总之，广州房地产市场持续调整的背后是受制于宏观经济和实体产业获利水平下降的影响。然而，下半年经济回温的积极因素不容忽视，并有望受到政策的维护。