最近去看了沈阳碧桂园云和天境，此盘号称定位碧桂园高端天系2.0产品。听介绍、看规划，总体感觉这确实是碧桂园的换代产品。想起与几年前华润的风格变革略有几分相似。个人感觉此次碧桂园变革除了注重建筑风格与园区规划外，增加了人性化的服务体系。值得期待。
点评楼盘，先说欠缺。
1. 地理位置：★★★☆
地理位置相对老城区来说比较远，地处苏家屯区，对于死守市内五区的传统人士，会觉得是城乡接合部。
2. 交通方面：★★☆
此盘位于苏区西侧，横跨沈海高速。虽与满融、和平湾直线距离前后不过3公里与5公里，但跨高速通道仅有三座，车道狭窄，不是特别方便。向北连接经开区跨浑河大桥已经通车使用，方便经开区人员出入。公共交通市政2字头没有通车，仅有V字与业主巴士通往苏区与于洪新城。直通地铁处于概念阶段，与已开建地铁3号线与6号线距离7公里和3公里。
3. 生活配套：★
两公里生活圈内没有商业集中地，餐饮娱乐项目欠缺。
4. 政策导向：★★☆
地处国家级重点项目沈水产业新城，定位产业融合示范区，总体规划合理，但也仅是因为政策导向不确定因素较高。
再说优势。
1. 自然环境：★★★★☆
紧邻浑河第四湾，湿地环境在沈阳地区绝无仅有。2021年莫家堡整体搬迁已正式下文。湿地公园项目指日可待。5公里范围内，5个自然公园：网红沈水幸福公园、见学公园、细河幽谷公园、浑河西峡谷以及未来浑河的湿地公园使周边自然环境无可比拟。
2. 人文环境：★★★☆
虽处于所谓的“城乡接合部”，但周边楼盘平均面积130平以上，典型的改善住宅区。有消息称融创文旅小镇已确定进驻沈水板块。
3. 学区：
沈水实验学校，是一所名不见经传的九年一贯制学校，据称口碑极好。2020年初中升重点高中录取率沈阳排名第十。建校以来，在苏区一直排名第一，且升学率高于第二名100%。
4. 医疗：★★★
距三甲积水潭医院5公里；北京协和苏家屯中心医院3公里。
5. 就业：★★★★
距经开工业区5公里；宝马工业园7公里；沈水产业新城3公里内已经引进宝武钢铁、德国S.M.A.、瑞士特优、科海融生、菲迅、固耐重工、航宇星、日正红等知名企业进驻。
6. 未来发展：★★★★★
位于浑河南岸的地理位置，距新市府11公里；长白7.5公里；会展中心5.5公里；经开区5公里的优越条件，以及周边5公里的就业环境，沈水板块在430土拍吸引12大开发商竞标现实情况，沈阳水黑马板块还是值得期待的。未来借助宝马产业园的政策倾斜，高概率可以搭便车，更大的竞争力是拥有经开区不具备的自然环境。
总结：
个人觉得沈水新城是一处地理条件极其优越的市外桃源。欠缺的就是商业环境，虽然近期有杉杉奥莱入驻，但是立体化的商业氛围以及所属区政府的支持力度是不确定的因素。华夏幸福深耕七年打造的基础环境，只能为对沈阳的地理位置不了解的失误而买单。虽然沈阳人口仅是首都的一半，但沈水新城与燕郊、香河、固安的市场定位却完全不同。只能说拿了一副好牌，打的稀烂。多元化的开发商进驻，必然带动整体发展。总体而言，个人看好沈水板块。