如何判断一家房企的硬实力？销售排行榜近年来的关注度颇高，每到月末、年末，业内业外都要照着新鲜出炉的榜单多看几眼，谁家销售额上去了，谁家排名下滑了，一份榜单难免要生出一串话题。
前不久，全国工商联公布的一份《2020中国民营企业500强》榜单刷屏了。话题的焦点集中在营收排名前列的华为、苏宁、正威、恒力等民营企业巨头上。不过，在更能反映企业社会贡献的子榜单“民企纳税20强”上，房地产行业几乎占据半壁江山，从这份子榜单上，倒也能窥见民营房企的真正实力。

1．出人意料，万科纳税超过华为
民企纳税哪家强？在前20名的榜单上，万科压倒华为，力拔头筹。细翻榜单，你能看到这些熟悉的房企名字：万科、碧桂园、恒大、万达、龙湖、华夏幸福、富力、金科、荣盛。
中南控股集团有限公司在2019年度纳税100.3亿元，位列第20位。不过中南控股与房企中南建设并不是一回事，因此不能算入。这样一来，全国民企纳税前20强里面，房地产行业多达9席，相对其他行业，占据压倒性地位。
如果将此次民企500强榜单的纳税排名与营收排名对照，我们能发现：房地产企业的纳税排名，大多明显高过营收排名。
以万科为例，2019年纳税1043.66亿元，高居榜首；而在营收上，万科则为3678.94亿元，位列第9。再看看其他房企，也有类似的情况。
再用万科与华为对比，观感更为明显：万科营收3678亿，但纳税1043亿；华为营收8588亿，纳税1010亿。
难道房地产行业都被征收了重税？我们认为，简单对比万科华为并不恰当，这当中有两点原因需要厘清。

1、房地产行业的特殊结算方法，造成了“营收”并不能代表当年销售额。由于会计准则的原因，开发商把房子卖出去之后，房款只有等到交付，才能确认为收入，列入“营收”之中。
考虑到我国房地产行业普遍采取预售制，房子从销售到交付，有大约2年左右的周期，因此房企当年的营收款，往往对应之前2年左右的销售额。也就是说，万科2019年3678亿元的营收，对应的大约是2017年的销售额，万科2019年事实上的销售额还要高不少（销售榜单显示，2019年万科权益销售额4102.9亿元）。这样一来，纳税额与营收额之间的错位就不那么离谱了。
2、房地产行业与其他行业不同，还存在一笔“土地增值税”。在地价明显上涨的年份里，土增税数量不小，是一笔不能忽视的纳税。另外，很多企业只要通过高科技认定，都可以享受税收优惠，这也能体现出产业扶持的导向，房地产作为传统行业，无缘享受这个福利。而包括华为在内的不少新兴产业，都能或多或少享受税收减免的优惠。这或许也能解释万科与华为之间纳税的巨大差距。

2．真实的房地产行业：头号纳税大户
纳税四强，房企占据三席；纳税十强，房企占据六席。毫无疑问，无论是纳税总额还是排名，房地产行业都是重要担当，也最能体现出民营企业的社会贡献度。
仔细观察这份榜单，我们还发现，部分房企的纳税排名，与销售榜单上的排名，存在一定的差异。
以房企三强“碧恒万”为例，2019年度销售排行榜上，恒大以5782亿元的销售额夺冠，碧桂园只少了300多亿位列次席，万科年销售4102亿元排名第三。
但是体现到纳税角度，却出现了明显的不匹配。万科的纳税破千亿，遥遥领先于碧桂园和恒大，且比前一年增幅高达36%以上，表现出强劲的增长势头。销售排行榜上领先的恒大，2019年纳税额只有万科的不到4成，且比2018年度下滑明显。
那么，会不会也是因为会计准则的原因，造成纳税额与销售额的“错位”呢？并非如此。事实上，纳税额的真实准确性，要远远强于销售额。

举个例子，某楼盘开盘销售了10亿元，其中有4亿元是买房人在购房时交的首付款，另外6亿元房贷，大约在开盘后2个月银行放款。那么，这10亿元的销售额，在银行放款后，开发商就需要按照规定缴税——这意味着，房企缴税的时间节点，只比开盘销售节点推迟不久，这与房企的“营收”确认要比开盘销售推迟2年左右相比，显然是精确多了。
既然纳税额与房企的真实销售额高度匹配，且无法作假，那么纳税榜和销售排行榜，究竟哪个更准确呢？相信大家都心知肚明了。
值得注意的是，榜单上的9家房企，有7家的纳税额都是正增长的，这反映出一个客观事实：国内的龙头房企销售规模仍然在扩大之中。
仔细观察会发现，9家房企的纳税额排序，总体上与销售榜单排名类似，但也有一个例外，那就是荣盛控股。
在纳税额榜单上，荣盛控股高居500强的第17位，在民营房企中高居第9。然而在销售排行榜上，阳光城、中南、旭辉都明显领先于荣盛。

2019年度房企销售排行中，上述3家房企销售额在1100—1400亿元之间，都位列前20名，荣盛比中国金茂略少，位列21名，恰好卡在了20强开外。
纳税排名明显高于销售排名；多年来运营稳健，不是一家“有故事”的企业；品牌不似同档房企那么响亮，但却是实实在在的纳税大户，荣盛可能是民营房企中，硬实力最被忽视的一家。
其实，荣盛也是房地产行业的缩影。在此次民企500强里，房地产行业纳税总额4462.43亿元，占500强纳税总额的32.48%，但房企无论是资本市场的认可度还是社会评价，都已经被挤压到舞台的角落里。
认真审视这份民企纳税排行榜吧，或许会纠正一下你对房地产行业的偏见。