房地产企业有多“缺钱”?
1.10月份，地产股最低点达到17%的下探幅度，引发了市场高度关注。为应对这一情况，包括恒大、碧桂园等在内的多家房地产上市企业频频宣布重金回购或增持自家股票。恒大连续五次回购股份，共耗资22.89亿港元，占已发行股份的0.836％。今年上半年，上市房企的估值中枢一直在下移。虽然房地产企业回购和增持自家股票有助于提振投资者信心，但地产股表现仍面临不确定性。
2.10月22日，据路透社报道，中国恒大（03333.HK）拟将其在香港的中国恒大中心大厦抵押融资约15亿美元（约合117.5亿港元），用来偿还其海外债务和派息，但目前该笔交易尚未最终落实。
3.10月31日中国恒大（03333.HK）披露，公司全资附属公司景程有限公司将发行总额18亿美元的优先票据，是今年房地产企业发行的最大规模美元债。值得注意的是，恒大此次发债利率极高，2年期利率高达11%，5年期利率高达13.75%。而恒大在去年发行66亿美元债时，利率才6.25%，一年时间发债成本就已翻番。而且，本次发行18亿美元，许家印还亲自认购其中的10亿美元。
在股价走势表现不佳以及在物业抵押融资的传闻下，恒大为何以如此高的利率发行海外美元债券，房企之路又将走向何方？
房企海外发债依然在延续“发新债还旧债”的老路
据《财经》新媒体统计，恒大从去年到今年，总共发债4次用于偿还“旧账”。而恒大此次发行债务所得款项净额也主要用于现有离岸债务再融资。同样也是在走一种“发新债还旧债”的老路。
2017年3月17日，中国恒大(HK.3333)成功完成两笔合计15亿美元的美元债的发行，创下了当时亚洲房地产企业单笔最大的境外债记录。根据恒大公告显示，此笔15亿美元的借款将全部用于偿还现有的债务。
2017年3月29日，恒大成功发行10亿美元2024年到期利率为9.5%的优先票据。这部分融资所得，均用于置换集团较高利息债务及一般公司营运资金。
2017年6月，恒大成功发行合计66亿美元优先票据，其中包括28亿美元根据要约交换发行的债券，以及38亿美元的额外新债券。
2018年1月31日，中国恒大发布公告称，公司将发行2023年到期的本金总额为180亿港元的可转股债券。
2018年10月31日，中国恒大（03333.HK）披露，公司全资附属公司景程有限公司将发行总额18亿美元的优先票据，所得款项净额主要用于现有离岸债务再融资。
10月份最新发行的这笔美元债进一步推高了恒大的境外融资总规模。据观点地产网披露，在中资房企的境外发债中，恒大、碧桂园、绿地及万科的美元债存量规模在同业中位居前列。其中恒大的境外总融资规模最高，达到了885亿元，美元债的平均发行利率为9.1%。
对于此次恒大的高利率发债行为，美元加息是导致离岸债券利率上升的动因之一，但这不足于解释：作为房企中报利润王的中国恒大，为什么要在人民币持续贬值，短期内偿债的汇兑亏损风险加剧的风险下，以高息成本的大肆举债的行为？在严监管、去杠杆调控政策下，房地产融资受限、销售下滑的情况下，未来发展方向又在何方？
不断上行的海外债券发行成本预期
据统计，2014-2016年，房地产企业累计发行美元债超过420亿美元，2017年迎来美元债的发债潮，全年融资386.39亿美元。在美元债发行越来越多的过程中，美国开始持续加息，基准利率从2015年的0%-0.25%加到现在的2%-2.25%，市场预计年底还会加息一次，2019年加息3次。随着美国进入加息周期，10年期美元国债利率持续上扬，加大了企业在海外的发债难度以及发行成本。
同时，在人民币持续贬值，破七预期强烈的情况下，美元债的发行后市还将面临着潜在的债务偿还的汇兑风险。
国家政策调控导向下，房企面临国内资本市场和销售市场双重压力
首先，来自国内资本市场的压力。
尽管央行最新于10月15日宣布降准100个基点，共释放资金约1.2万亿元人民币。但由于严格的限购限贷等调控政策，限制流通资金进入楼市，房企们的融资环境并没有得到有效的改善。恰恰相反，仅在2018年9月份和10月份，房企就有四笔共189.74亿元的融资被终止或中止。再加上人民币贬值和市场观望的影响，房企的借贷成本逐渐攀升。
且自今年4月份资管新规正式落地以来，房企高度依赖的明股实债融资被全面封堵，正常的开发贷也面临着银行地产信贷规模的收缩，融资难+融资贵的局面一直在加剧。
对银行理财资金而言，无法绕道投向房地产债权，合规的开发贷也没有信贷额度可投放。
对于信托资金而言，作为其中一大放贷主体的信托公司，同样被明确要求只能给符合“432”标准（4代表四证齐全，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证;3代表开发商至少投入30%的自有资金;2代表房地产开发企业不低于二级资质。）的地产项目进行债权融资，各种打擦边球的绕道行为都面临着监管的强大合规审查风险。
对私募基金而言，首先严禁以明股实债给开发商拿地配资，否则产品备案很难通过；其次严禁向16个热点城市的普通住宅开发项目进行投资。
从年内房地产到位资金情况来看，2018年1-9月，房企到位资金累计值达到121882亿元，增速有所回升，达到7.8%。其中定金预付款以及自筹资金所占比例合计达到69.43%，占到所有投资的大头。2018年1-9月的定金和预付款为40259亿元，自筹资金为40596亿元。
其中，个人按揭贷款部分为17522亿元，下降1.2%，同时也印证了回款难的说法。而自筹资金比例上升11.4%，同时也反映了房企在销售市场和资本市场双重压力下，被迫降低杠杆，加快自身输血的无奈之举。
1.10月份，地产股最低点达到17%的下探幅度，引发了市场高度关注。为应对这一情况，包括恒大、碧桂园等在内的多家房地产上市企业频频宣布重金回购或增持自家股票。恒大连续五次回购股份，共耗资22.89亿港元，占已发行股份的0.836％。今年上半年，上市房企的估值中枢一直在下移。虽然房地产企业回购和增持自家股票有助于提振投资者信心，但地产股表现仍面临不确定性。
2.10月22日，据路透社报道，中国恒大（03333.HK）拟将其在香港的中国恒大中心大厦抵押融资约15亿美元（约合117.5亿港元），用来偿还其海外债务和派息，但目前该笔交易尚未最终落实。
3.10月31日中国恒大（03333.HK）披露，公司全资附属公司景程有限公司将发行总额18亿美元的优先票据，是今年房地产企业发行的最大规模美元债。值得注意的是，恒大此次发债利率极高，2年期利率高达11%，5年期利率高达13.75%。而恒大在去年发行66亿美元债时，利率才6.25%，一年时间发债成本就已翻番。而且，本次发行18亿美元，许家印还亲自认购其中的10亿美元。
在股价走势表现不佳以及在物业抵押融资的传闻下，恒大为何以如此高的利率发行海外美元债券，房企之路又将走向何方？
房企海外发债依然在延续“发新债还旧债”的老路
据《财经》新媒体统计，恒大从去年到今年，总共发债4次用于偿还“旧账”。而恒大此次发行债务所得款项净额也主要用于现有离岸债务再融资。同样也是在走一种“发新债还旧债”的老路。
2017年3月17日，中国恒大(HK.3333)成功完成两笔合计15亿美元的美元债的发行，创下了当时亚洲房地产企业单笔最大的境外债记录。根据恒大公告显示，此笔15亿美元的借款将全部用于偿还现有的债务。
2017年3月29日，恒大成功发行10亿美元2024年到期利率为9.5%的优先票据。这部分融资所得，均用于置换集团较高利息债务及一般公司营运资金。
2017年6月，恒大成功发行合计66亿美元优先票据，其中包括28亿美元根据要约交换发行的债券，以及38亿美元的额外新债券。
2018年1月31日，中国恒大发布公告称，公司将发行2023年到期的本金总额为180亿港元的可转股债券。
2018年10月31日，中国恒大（03333.HK）披露，公司全资附属公司景程有限公司将发行总额18亿美元的优先票据，所得款项净额主要用于现有离岸债务再融资。
10月份最新发行的这笔美元债进一步推高了恒大的境外融资总规模。据观点地产网披露，在中资房企的境外发债中，恒大、碧桂园、绿地及万科的美元债存量规模在同业中位居前列。其中恒大的境外总融资规模最高，达到了885亿元，美元债的平均发行利率为9.1%。
对于此次恒大的高利率发债行为，美元加息是导致离岸债券利率上升的动因之一，但这不足于解释：作为房企中报利润王的中国恒大，为什么要在人民币持续贬值，短期内偿债的汇兑亏损风险加剧的风险下，以高息成本的大肆举债的行为？在严监管、去杠杆调控政策下，房地产融资受限、销售下滑的情况下，未来发展方向又在何方？
不断上行的海外债券发行成本预期
据统计，2014-2016年，房地产企业累计发行美元债超过420亿美元，2017年迎来美元债的发债潮，全年融资386.39亿美元。在美元债发行越来越多的过程中，美国开始持续加息，基准利率从2015年的0%-0.25%加到现在的2%-2.25%，市场预计年底还会加息一次，2019年加息3次。随着美国进入加息周期，10年期美元国债利率持续上扬，加大了企业在海外的发债难度以及发行成本。
同时，在人民币持续贬值，破七预期强烈的情况下，美元债的发行后市还将面临着潜在的债务偿还的汇兑风险。
国家政策调控导向下，房企面临国内资本市场和销售市场双重压力
首先，来自国内资本市场的压力。
尽管央行最新于10月15日宣布降准100个基点，共释放资金约1.2万亿元人民币。但由于严格的限购限贷等调控政策，限制流通资金进入楼市，房企们的融资环境并没有得到有效的改善。恰恰相反，仅在2018年9月份和10月份，房企就有四笔共189.74亿元的融资被终止或中止。再加上人民币贬值和市场观望的影响，房企的借贷成本逐渐攀升。
且自今年4月份资管新规正式落地以来，房企高度依赖的明股实债融资被全面封堵，正常的开发贷也面临着银行地产信贷规模的收缩，融资难+融资贵的局面一直在加剧。
对银行理财资金而言，无法绕道投向房地产债权，合规的开发贷也没有信贷额度可投放。
对于信托资金而言，作为其中一大放贷主体的信托公司，同样被明确要求只能给符合“432”标准（4代表四证齐全，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证;3代表开发商至少投入30%的自有资金;2代表房地产开发企业不低于二级资质。）的地产项目进行债权融资，各种打擦边球的绕道行为都面临着监管的强大合规审查风险。
对私募基金而言，首先严禁以明股实债给开发商拿地配资，否则产品备案很难通过；其次严禁向16个热点城市的普通住宅开发项目进行投资。
从年内房地产到位资金情况来看，2018年1-9月，房企到位资金累计值达到121882亿元，增速有所回升，达到7.8%。其中定金预付款以及自筹资金所占比例合计达到69.43%，占到所有投资的大头。2018年1-9月的定金和预付款为40259亿元，自筹资金为40596亿元。
其中，个人按揭贷款部分为17522亿元，下降1.2%，同时也印证了回款难的说法。而自筹资金比例上升11.4%，同时也反映了房企在销售市场和资本市场双重压力下，被迫降低杠杆，加快自身输血的无奈之举。
