自管模式总结与思考
深圳市宝安区松岗街道宝安山庄，是深圳市第一家采取自管模式的小区，本小区业主477户，建筑面积49980平，分两期开发，第一期是高层楼梯房，于1998年前交楼，二期为多层电梯房，2012年交楼，由于物管的不作为，导致老区长期处于残破不堪的局面，并且管理近20年没有积累一分钱维修基金，后因绿化改停车场事件小区才成立了业委会。
一．业委会为什么选择了自管。业委会成立后经过了认真的核算，请物业公司管理其人员配置臃肿，加上物业公司的利润、税费等，按当时收费标准不但没法积累维修基金，更不可能有盈余来改善小区，为了有钱改善已经千疮百孔的小区，于是业委会毅然选择了自管。当时受到的阻力非常大，政府部门的不支持、银行开户被卡、办理税务登记证被卡、刻税务章被卡、水电过户被卡等等，我们不是第一个吃螃蟹，而是被卡的九死一生。
二．管理架构和方式。物业管理不是什么高科技行业，没有太大的难度，我们的管理架构是：聘请会计一人（兼职日常管理）、出纳一人，水电工一人，我算是义务兼职物管经理，绿化卫生招聘小区的家属参与，合同聘请保安公司，合同聘请电梯维保公司，总之需要什么人才招什么人才就行了。由业委会对小区管理做出决定和规划，再交由工作人员去实施（为了规避风险，业委会给每个员工购买了60万的意外险，给小区购买了公共责任险）
三．自管4年的成效。宝安山庄13年5月开始接手自管，即将走过三年的历程，短短的三年成绩非常显著，主要为小区做了如下贡献：
1.物业管理费从电梯2.85元下调为2.6元，楼梯房从1.5元下调为 1.3元，停车费从150元/月下调为120元/月。
2.小区从原来敞开管理改为封闭式管理,安装了车牌自动识别道闸和门禁系统。
3. 组织安装了管道天然气。
4. 优化添置小区休闲设施。
5. 更换了严重老化的变压器及供电线路设施，实现抄表到户。
6. 安装了恒压变频增压系统，解决老区高层用水难。
7. 修建单车雨棚三处，安装智能充电器，解决车辆乱停放。
8. 更换A栋通道玻璃，解决通道玻璃经常损坏问题。
9. 更换B栋架空层严重损坏的地砖。
10. 整改老区楼栋的“蜘蛛网电线”
11.开通了小区至幼儿园的通道。
12.恢复了早已被物业撂荒的篮球场功能。
13.组织为业主免费安装了直饮纯净水，这是一项重大的利民工程，值得大力推广，有需要请联系我。
14.除了以上的建设维修外，还积累了20多万元维修基金，80多万元利润。
四．对自管的思考总结。
自管是合法的。根据《中华人民共和国物权法》八十一条：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。从该法条论述看，物业管理是三种模式：1. 自行管理。2. 聘请物业企业管理。3. 聘请其他管理人管理。自行管则是排在第一位的。
自管又分为三种管理方式：第一种是业主大会授权业委会直接管理（宝安山庄）。 第二种是业主大会授权业委会聘请职业经理人管理（阳光花园）。第三种是业主大会表决同意成立自己小区的物业公司管理(莲花山庄）
自管是最能体现业主当家作主，最经济高效，最温馨的管理模式，我们四年来的实践证明是完全可行的，也是未来物业管理的大势所趋。
自管的注意事项：业委会必须要认真学习《物权法》和《物业管理条例》，严格依法理性办事，千万不要越雷池不要踩红线。
深圳市华南和谐社区发展中心理事
宝安山庄业主委员会主任：向德勤
电话（微信）：13590285145，QQ: 470783200
深圳市宝安区松岗街道宝安山庄，是深圳市第一家采取自管模式的小区，本小区业主477户，建筑面积49980平，分两期开发，第一期是高层楼梯房，于1998年前交楼，二期为多层电梯房，2012年交楼，由于物管的不作为，导致老区长期处于残破不堪的局面，并且管理近20年没有积累一分钱维修基金，后因绿化改停车场事件小区才成立了业委会。
一．业委会为什么选择了自管。业委会成立后经过了认真的核算，请物业公司管理其人员配置臃肿，加上物业公司的利润、税费等，按当时收费标准不但没法积累维修基金，更不可能有盈余来改善小区，为了有钱改善已经千疮百孔的小区，于是业委会毅然选择了自管。当时受到的阻力非常大，政府部门的不支持、银行开户被卡、办理税务登记证被卡、刻税务章被卡、水电过户被卡等等，我们不是第一个吃螃蟹，而是被卡的九死一生。
二．管理架构和方式。物业管理不是什么高科技行业，没有太大的难度，我们的管理架构是：聘请会计一人（兼职日常管理）、出纳一人，水电工一人，我算是义务兼职物管经理，绿化卫生招聘小区的家属参与，合同聘请保安公司，合同聘请电梯维保公司，总之需要什么人才招什么人才就行了。由业委会对小区管理做出决定和规划，再交由工作人员去实施（为了规避风险，业委会给每个员工购买了60万的意外险，给小区购买了公共责任险）
三．自管4年的成效。宝安山庄13年5月开始接手自管，即将走过三年的历程，短短的三年成绩非常显著，主要为小区做了如下贡献：
1.物业管理费从电梯2.85元下调为2.6元，楼梯房从1.5元下调为 1.3元，停车费从150元/月下调为120元/月。
2.小区从原来敞开管理改为封闭式管理,安装了车牌自动识别道闸和门禁系统。
3. 组织安装了管道天然气。
4. 优化添置小区休闲设施。
5. 更换了严重老化的变压器及供电线路设施，实现抄表到户。
6. 安装了恒压变频增压系统，解决老区高层用水难。
7. 修建单车雨棚三处，安装智能充电器，解决车辆乱停放。
8. 更换A栋通道玻璃，解决通道玻璃经常损坏问题。
9. 更换B栋架空层严重损坏的地砖。
10. 整改老区楼栋的“蜘蛛网电线”
11.开通了小区至幼儿园的通道。
12.恢复了早已被物业撂荒的篮球场功能。
13.组织为业主免费安装了直饮纯净水，这是一项重大的利民工程，值得大力推广，有需要请联系我。
14.除了以上的建设维修外，还积累了20多万元维修基金，80多万元利润。
四．对自管的思考总结。
自管是合法的。根据《中华人民共和国物权法》八十一条：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。从该法条论述看，物业管理是三种模式：1. 自行管理。2. 聘请物业企业管理。3. 聘请其他管理人管理。自行管则是排在第一位的。
自管又分为三种管理方式：第一种是业主大会授权业委会直接管理（宝安山庄）。 第二种是业主大会授权业委会聘请职业经理人管理（阳光花园）。第三种是业主大会表决同意成立自己小区的物业公司管理(莲花山庄）
自管是最能体现业主当家作主，最经济高效，最温馨的管理模式，我们四年来的实践证明是完全可行的，也是未来物业管理的大势所趋。
自管的注意事项：业委会必须要认真学习《物权法》和《物业管理条例》，严格依法理性办事，千万不要越雷池不要踩红线。
深圳市华南和谐社区发展中心理事
宝安山庄业主委员会主任：向德勤
电话（微信）：13590285145，QQ: 470783200
