【摘要】近期，珠海土地市场地王纪录屡屡被刷新，地价过高会引发公众更为强烈的房价上涨预期，地王项目一旦入市，其对周边区域的“辐射效应”将会越发明显，甚至会导致整个珠海市场的价格也有相当幅度的上涨。
珠海地王频现，后市连锁反应不容小觑
文/克而瑞房价广州首席分析师 梁永光
今年的珠海土地市场格外热闹，各路英雄你方唱罢我登场，地王记录也在不断被刷新。
7月2日，珠海横琴新区拍卖十字门中央商务区一宗8万多平方米的商住用地，广东客商汇实业有限公司以楼面地价1.58万元/平方米、总价38.48亿元拍得，成为新晋单价地王，且比此前的7700元/平方米的成交纪录高出一倍有余。
10月31日，一宗位于唐家湾铜鼓角情侣北路北、唐家港东路西侧的商住用地，由华发集团以楼面地价11500元/平、总地价19亿元竞得，溢价率高达110%，这也是2009年以来唐家湾区域诞生的第四个地王。
最“神奇”的一幕出现在11月21日。北京华美刚刚以18000/平方米的楼面地价打破此前的地王记录，仅5分钟后，华发集团即以18400元/平方米刷新这一记录，成为最新的单价地王。
横琴成为开发商的“宠儿”。珠海市土地房产交易中心的统计数据显示：今年前三季度，珠海共拍出40宗地块，总成交金额逾164.6亿元。其中，横琴新区8宗，总价逾91.5亿元，占总成交金额的55.3%。
作为新晋的国家级新区，又拥有毗邻澳门的区位优势，享受各种政策利好，我们当然有理由相信，横琴房地产市场存在巨大的潜力。
即便如此，超过18000元/平方米的楼面价依然出乎市场意料。
就在今年的9月23日，同样作为国家级新区的广州南沙也诞生了一个地王。我们不妨将这两个国家级新区的情况做一个简单的对比。
南沙新地王的楼面地价为5224元/平方米，溢价率为51.28%，目前，南沙新建商品住宅的销售均价在万元左右。而横琴新地王的楼面地价为18400元/平方米，溢价率为84%，目前，横琴新区新建住宅的均价尚无详尽的数据，但其二手住宅的价格已经超过2万元/平方米。由于两个新区开发进程不尽相同，所以横向对比有失公允，但将两个区域新地王的楼面价和住宅成交价进行对比，珠海地王的低价是否过高已经不言自明。
按照一般规律而言，地王项目在开发建成之后通常成为所在区域的“标杆”项目，当然，其销售价格一般也会引领所在区域走向一个新的高度。
珠海新地王的楼面价已经高达18400元/平方米，考虑到项目开发周期，横琴新区目前的房价水平，以及给予适当的房价上涨预期，这一项目开发完成后的售价势必会突破4万元/平方米。
与这一项目给市场价格带来的实际影响相比，由于地价过高引发的更为强烈的房价上涨预期或许才是最“恐怖”的，在仍存在相当比例投资性购房需求的横琴，上涨预期造成的大量资金流入可能进一步抬高该区域的市场价格。
而从另外一个角度来看，传统意义上的珠海市区和横琴新区目前的市场价格存在较大的“落差”，横琴新区二手住宅价依然超过2万元/平方米，但市区的均价则不到15000元/平方米。
地王项目一旦入市，其对周边区域的“辐射效应”将会越发明显，市区价格逐步向横琴新区靠近，意味着整个珠海市场的价格也将会因此有相当幅度的上涨。
地王所产生的连锁反应，不容小觑。